馬爾他長租兩房月租約 €800–1,500，非歐盟買家購屋須申請 AIP 許可，買房不等於取得居留身分。
本文重點整理
- 濱海都會區租金最高，北部與戈佐島較低
- 長租合約須由房東向 Housing Authority 登記
- AIP 購屋有最低價門檻且不得出租，特殊指定區（SDA）例外
- 居住年限未定前，先租再買較有彈性
同樣是兩房公寓，住在 St Julian’s 和住在戈佐島，每月租金可以差到 €700。對準備落地馬爾他的家庭來說，選區決定的不只是生活步調，也直接決定每年的居住預算；若考慮買房，外國人還要先過 AIP 許可這一關。
馬爾他熱門居住地區怎麼選？4 大區域的位置與租金水準
馬爾他長期居住的熱門區域可分為濱海都會區、北部、中部住宅城鎮與戈佐島四類。濱海都會區租金居全島最高，北部與戈佐島最低，中部介於兩者之間。
馬爾他主島南北車程不長，選區的關鍵不在距離，而在每日通勤路線、生活機能與租金預算三者的取捨。四類區域的位置與租金水準如下，實際租金數字見下一段的租金表。
| 區域類型 | 代表地區 | 位置與交通 | 租金水準 |
| 濱海都會區 | Sliema、St Julian’s、Gżira、Swieqi | 主島東北岸，鄰近首都 Valletta | 全島最高 |
| 北部區域 | St Paul’s Bay、Mellieħa | 主島北部 | 較低 |
| 中部住宅城鎮 | Birkirkara 一帶 | 主島中部 | 中段 |
| 戈佐島（Gozo） | Żebbuġ、Munxar 等 | 獨立島嶼，以渡輪往返主島 | 最低 |
從誠安協助落地馬爾他的家庭來看，選區時最先考量的是地點、預算與學區三件事。有學齡子女的家庭，誠安建議先確定學校，再以學校為中心選擇居住區域；這些家庭實地看房後才改選別區的情況很少。
馬爾他租金多少？兩房月租約台北整層住家 1.2 倍起
馬爾他兩房月租中位數約 €800–1,500（約新台幣 2.9–5.4 萬元），約為台北市大安區整層住家租金中位數的 1.2–2.2 倍。長租合約須由房東向 Housing Authority 登記，一年期租約前 6 個月不得解約。
馬爾他長租租金行情（Housing Authority 登記資料）
截至 2025 年 6 月底，Housing Authority 登記中的有效租約共 70,589 份（BusinessNow，2025 年 10 月）。下表為主要地區兩房公寓的月租中位數：
| 地區 | 兩房月租中位數 | 約合新台幣 | 四分位區間 | 資料期間 |
| St Julian’s | €1,500 | 約 5.4 萬元 | €1,200–1,800 | 2025 上半年 |
| Sliema | €1,250 | 約 4.5 萬元 | 未公布 | 2023 下半年 |
| Birkirkara | €925 | 約 3.3 萬元 | 未公布 | 2023 下半年 |
| St Paul’s Bay | €850 | 約 3.0 萬元 | €700–1,000 | 2025 上半年 |
| 戈佐島 Żebbuġ、Munxar | €800 | 約 2.9 萬元 | 未公布 | 2025 上半年 |
新台幣金額依臺灣銀行 2026 年 10 月 7 日歐元即期匯率買賣均價約 35.7 換算，匯率變動時金額會跟著調整。以台北市大安區對照，內政部租金統計中大安區「整層住家」月租中位數為 2.4 萬元（113 年 3 月底有效租約，信義房屋整理內政部資料）。
換算後，St Julian’s 兩房月租約為大安區整層住家的 2.2 倍，St Paul’s Bay 約 1.3 倍，戈佐島約 1.2 倍。內政部數據取自租金補貼租約，且「整層住家」不限房數，實際市場租金可能高於此數，對照僅供感受量級。
St Paul’s Bay 是登記租約數最多的地區（截至 2023 年底），租金比 St Julian’s 低約四成。登記資料反映的是實際簽約租金，租屋網站上的開價通常高於此數（Quicklets，2026 年）。家具、水電與網路是否含在租金內，各物件差異很大，比較時要逐項確認。
馬爾他租屋合約與登記規定
依 Housing Authority 發布的 Private Residential Leases Act FAQ，長租合約的幾項基本規定如下：
- 登記：長租合約須由房東向 Housing Authority 登記（servizz.gov.mt 登記說明），簽約時可要求房東提供登記證明。
- 押金：法律未規定固定金額，但合約必須載明押金數額；不收押金時合約須填 0。
- 提前解約：一年期租約前 6 個月為不可解約期，之後須提前 1 個月通知；兩年期通知期 2 個月，三年期 3 個月。
仲介費在法律上沒有統一規定，依市場慣例，長租常見為半個月租金加增值稅，由房東與租客各付一份，實際仍以雙方約定為準（Quicklets，2026 年）。
簽約前，建議先確認合約已向 Housing Authority 登記，並在交屋當天拍照記錄屋況與家具清單，作為日後退還押金的依據。
外國人可以在馬爾他買房嗎？AIP 許可規定與房價行情
非歐盟買家可以在馬爾他買房，但特殊指定區（SDA）以外的物件須申請 AIP 許可，且須達最低價門檻。AIP 購入的房產僅供自住，不得出租給第三人。
外國人在馬爾他購屋有什麼限制？
馬爾他的外國人購屋依《非居民取得不動產法》（Cap. 246）辦理，核心是 AIP（Acquisition of Immovable Property）許可。依不動產業者 Frank Salt 外國買家問答 整理重點如下：
| 項目 | 特殊指定區（SDA）以外 | 特殊指定區（SDA）內 |
| 是否需 AIP 許可 | 需要 | 不需要 |
| 最低價門檻 | 公寓／複層住宅 €174,274；其他類型 €300,619（每年調整） | 無 AIP 門檻 |
| 可購買數量 | 一般限一處 | 可多於一處 |
| 可否出租 | 僅供自住，不得出租 | 可出租 |
SDA 是政府指定的開發案區域，如 Portomaso、Tigné Point、Fort Chambray 等。
若同時規劃馬爾他永久居留（MPRP），住房須符合方案規定的租金或購屋門檻，完整條件請見 馬爾他 MPRP 永居申請條件與流程。
馬爾他房價大概多少？近一年漲幅如何？
依馬爾他國家統計局（NSO）住宅價格指數，2026 年第一季住宅價格較前一年同期上漲 6.7%，其中公寓上漲 6.9%、複層住宅上漲 5.3%（MaltaInvest 引述 NSO，2026 年 7 月）。
NSO 指數呈現漲跌幅，不提供各區每平方公尺單價，實際房價仍要依區域與物件類型逐案比較。
馬爾他該租房還是買房？從誠安協助家庭的經驗看選擇
在馬爾他買房須另付約 6%–7.5% 交易成本，非 SDA 物件僅能自住；租房不需負擔這筆成本，換區也較有彈性。兩種方式都能作為 MPRP 的住房條件。
租或買沒有標準答案，取決於每個家庭的居住計畫。下表先列出兩種選擇在成本與限制上的客觀差異：
| 比較項目 | 在馬爾他租房 | 在馬爾他買房 |
| 一次性交易成本 | 押金、仲介費（市場慣例約半個月租金加增值稅） | 印花稅 5%＋公證費約 1%–2.5%，合計約 6%–7.5% |
| 換區彈性 | 一年約滿 6 個月後可提前 1 個月通知解約 | 轉手須重新負擔交易成本 |
| 可否出租 | 不適用 | 非 SDA 物件僅能自住；SDA 物件可出租 |
| 作為 MPRP 住房條件 | 可採租房模式 | 可採購屋模式 |
購屋稅費依 Malta Sotheby’s Realty 購屋成本說明。費用僅供參考，實際以馬爾他政府最新公告為準。
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常見問題
在馬爾他買房可以取得居留身分嗎？
在馬爾他買房本身不會產生居留身分。購屋只是 MPRP 等居留方案的住房條件之一，身分仍須另外申請，並通過馬爾他政府審查。單純以 AIP 購入的房產不具任何身分效力。
AIP 許可沒核准，馬爾他的購屋訂金可以退嗎？
馬爾他購屋訂金能否退回，取決於預約買賣契約（Konvenju）的條件條款。簽約時一般支付成交價 10%–15% 訂金，契約通常以 AIP 核准與銀行貸款為成交條件；因 AIP 未核准而取消時訂金退還，買方自行取消則訂金沒收（FreeMalta，2026 年 4 月）。
馬爾他長租續約時，房東可以漲多少租金？
依 Housing Authority 《私人住宅租賃法》（Cap. 604）規定，馬爾他續約或兩年以上的長租合約，每年租金調幅上限為 5%。新簽合約的租金由雙方議定，不受此上限限制。
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